轉貼 工商時報 2014/05/09 學者觀點－國內房市警訊 已現

2014年05月09日 01:06 工商時報 劉佩真台灣經濟研究院產經資料庫 副研究員

由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況，提供目前營建 業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數，因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變 化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知， 2014年3月營建業營業氣候測驗點為89.44點，較2月修正後之94.42點下跌4.98點，不但已連續3個月呈現下滑態勢，且跌幅創下2011年9 月以來的新高，另一方面，若將營建業營業氣候測驗點中廠商當月及未來半年的看法進行繪圖，並劃分為--「看法樂觀」、「看法悲觀」、「信心下滑」、「信心 回升」等四個象限，藉此研判各月份信心水準的變化，則可發現營建業廠商對於景氣判斷在2013年12月～2014年3月已連續四個月處於「看法悲觀」的象 限中，再搭配近期營建業市況可知，國內房市警訊已逐步顯現。

事 實上，2014年初以來國內房市景氣在多項利空因素的衝擊下呈現節節敗退的格局，主要是政府對房市調控力道有增無減，以及美國聯準會宣布QE政策於 2014年1月開始逐月減碼，使國內資金逐步流向股市（國內民眾投資於房地產市場的比重持續降低，由2013年第三季的高峰32.4％降至2014年第二 季的21.9％），況且繼公股銀行紛紛加強房貸控管後，民營銀行也祭出新措施嚴控房貸風險，加上買賣雙方對於房價認知的差距再度擴大，更何況房市泡沫化議 題已使購屋者更加審慎思考進場購屋的時間點與房價合理性問題，此外3月中旬發生因兩岸服務貿易協議審查爭議所引發的318太陽花學運，政經情勢動盪也影響 329檔期的表現，呈現北冷中南溫的局面。
展望2014年第二季國內房市景氣，雖然針對反服貿協議所引發的政治動盪情勢已稍見緩和，惟七合 一選舉、核四等政治干擾因素接踵而至，再加上雖然央行利率尚無調升利率的跡象，但隨著經濟趨勢的變化、政府查稅等因素，市場資金已開始出現轉移，況且市場 因低利率而願意接受的風險溢酬已壓縮到最小空間，導致風險偏好者不願再將資金挪移至房市，甚至財政部擬推動房地合一課稅政策、政府宣示將抑制大都會房價所 得比至10倍以下、立法院一讀通過提高對非自用住宅提高房屋稅，更何況財政部與台北市聯手整頓房市，確立五大共識（包括拉升囤房者的房屋稅、台北市近 3,600戶豪宅優先採房地合一實價課稅、出租餘屋供弱勢居住者提供減稅獎勵、將透過加速國有土地活化、老舊房屋加速都更等），加上不動產開發業者積極搶 照，短期內市場供給量恐大增，因此繼329檔期呈現旺季不旺氛圍後，2014年第二季國內房市恐出現量縮價平的格局。
甚至2014年第二季 民眾對於未來一年房價的看法，看跌的比例已高於看漲的比例，此與2013年第二季以來看漲比例大於看跌比例的趨勢不同，呈現死亡交叉的局面，顯示市場看法 已出現反轉的跡象；至於受到政府查緝紅單、增加財產交易所得稅等影響，讓投資新成屋或預售屋的投資置產族退場，市場有回歸自住買盤的態勢。

轉貼 工商時報 2014/05/06 專家傳真－探討台灣房價上漲之原因與應對檢討

• 2014-05-06 01:32
• 工商時報
• 張忠本亞太產業分析專業協進會 資深產業顧問

　政府針對房價高漲要打房。台北市副市長張金鶚揚言，要將房價在兩年內打降三成。為政者總以為房價上漲都是奸商的炒作。其實在2008年以前台灣房市也曾有過近十年的沉寂，甚至房價下挫，建商也無可奈何。過去六年房價上漲係受客觀總體社經變數之影響：
　一、降遺贈稅資金回流
　遺贈稅降低，海外華人資金回流。據中央銀行統計，2008～2011年民間資金回流逾2兆元，此與民進黨執政8年期間，民間資金外流7兆元，成強烈對比。
　二、資金寬鬆利率低廉
　金融海嘯後美國實施QE，全球利率降至空前的低水準。台灣銀行體系有三成閒置資金，存款利率降至1％以下，資金多轉往房地產投資，助長房地產價格飆漲。
　三、亞洲都會比價效應
　民進黨執政兩岸對峙8年期間，台灣房地產投資停滯，房價低迷。同期間，香港、上海、北京房價都巨幅上揚，香港豪宅單價有高達一坪850萬元(新台幣)者。在「比價效應」下，造成港資、陸資及台資投資台灣房地產。
　四、美國稽徵海外所得
　美國開徵海外所得，在台之美籍華人多將銀行存款、基金等可稽查之資金轉置房地產，以規避稽徵。
　五、大陸台商資金回流
　早年台商西進中國，資金外移。近年因中國經營環境惡化，特別是沿海地區「騰籠換鳥」，造成台商撤資回台。找不到更好的投資標的，遂將資金移轉到房地產，包括囤積工業用地。
　六、台灣投資意願低落
　台灣近年社會及環保意識抬頭，投資意願降低，內外資投資均衰退，如六輕千億元投資停擺。社會資金泛濫，都擠往房地產。
　七、社會累積儲蓄動能
　台灣土地稀有，人口密度世界第二，加上東方人「有土斯有財」的觀念，有錢就會買房地產。民間儲蓄累積到一定程度，就有一波房產投資潮:為保值買第 二間收租的投資客；舊屋換新屋者；小屋換大屋者；偏遠郊區換市中心者；父母為兒女置產者。以往經驗，房價巨幅上升1～2倍之後，會停滯一段期間，回檔約 1～2成。
　八、預期心理助長投機
　投資房地產者，多是向金融機構貸款，自備款兩、三成，房地產價格漲一成，投資報酬率就是30％～50％。何況利率低至1％～2％左右，有利房地產投資者利用財務槓桿獲得暴利。所以當預期房價上漲時，就有許多投機性假需求助長房價更上一層樓。
　以下提出展望與建言，供各界參考：
　一、雙北市(1)房價與所得比已達12～15倍，世界最高；(2)房價與租金倍數達64年；(3)台北市平均年租金僅及平均房價之1.57％。再再顯示雙北市房價已成強弩之末，回跌可期。
　二、未來兩年台灣有縣市長及總統與立法委員大選，加上兩岸經貿協議（服貿與貨貿），核四公投等形成朝野極端對立，台灣經貿前途堪憂。又有美國QE退場，利率升高之疑慮。投資台灣房地產風險增高，資金將退潮。
　三、台灣有八成人口擁有自用住宅，房地產可能是他們畢生最大的儲蓄投資，若政策造成房價劇跌，絕非多數人所樂見。再說，無論建商或房地產業主，大多已將房地產抵押給銀行，一旦房地產劇跌，將殃及金融安定，如同美國的「房利美」與「房地美」事件，這絕對非全民之福。
　四、媒體說要不吃不喝15年才買得起台北市都會區的房子之邏輯也未必說得通。其實紐約、香港、東京、上海都會中心的房子也絕非初入社會薪水階層買 得起，故不能以特殊區位之房價作為標準。台北近郊，捷運可抵達地區，如土城、樹林、林口、汐止，還是有卅萬一坪的房子，中、南部房價更低。再說買房子也不 是一次備足總價才能買，大多置產者都是貸借，分年償還。先買小房子，再換大房子，先買郊區，再換都會區。
　五、平抑房價的長期政策應是改革稅制，房地產按實價課稅；其次是廣建捷運，擴大都會區範圍。此刻再推平價國宅，為時已晚。

轉貼 工商時報 2014/03/03 組合基金升級版 ETF配息搶市

工商時報 記者陳欣文／台北報導 2014年03月03日 04:09

組合基金並非新玩意，但只選ETF標的，且強調每季配息，近來開始受到國內投信青睞，特別是2014年全球市場進入後QE的葉倫新時代，各界普遍看好美國景氣復甦及股優於債兩大投資趨勢，延續到投信產品線，訴求股債平衡配置、股債雙收入息的產品，後續又有幾家業者遞件申請，成為年後投信募集基金主流類型。

其中，新光投信申請募集「新光全球ETF組合基金」，強調新台幣「每季配息」與「投資利得」兼具，基金區分配息與不配息兩種選擇，投資標的為「指數股票型基金」(簡稱ETF)，投資範圍涵蓋全球股、債等各大市場，並以固定配發股利、債息等ETF，作為基金核心配置。

新光全球ETF組合基金經理人劉敏俐表示，以ETF作為組合型基金投資類型，主要著眼於ETF是降低投資風險的有力工具，理由有3點：第一、ETF長期發展前景可期，現階段全球ETF市場種類多元豐富，近年來不斷創新發展新的投資類別，有助於基金經理人更精準掌握利基市場表現；第二、從長期投資觀點來看，基金透過選股，要長期持續超越大盤，絕非易事；第三、優秀投資經理人難尋，加上國內經理人異動頻繁，投資人與其擔心基金經理人異動影響基金績效，不如選擇ETF組合基金，透過投資團隊集體運作來降低人為操作風險。

投信業者指出，雖今年股市氣氛好轉，但波動風險仍高，各類組合基金仍有其分散風險優勢。至於ETF組合基金，則挾其兼具鎖定股市長線發展優勢，可望竄起。元大寶來投信就指出，全球ETF市場近幾年成長展現相當驚人的速度，這跟ETF產品定位屬於「長效型投資」有關，主要是若投資人看好某一市場或商品趨勢，透過ETF投資，不僅具備交易成本相對低、且透明的優勢，且可省去選股的煩惱，跟著追蹤標的指數漲跌波動，且隨著ETF產品發展不斷創新，可用投資元件更多元化，滿足投資者需求。

轉貼 工商時報 2013/11/01 50.6％民眾 沒有退休規畫

究竟有多少人開始規畫退休理財？相關調查發現，有50.6％受訪者沒有任何退休規畫，這些沒有存退休金的受訪者，未來有半數的人打算退休後要靠「勞保年金以及老人年金」，其中還有近4成回答「不知道」，因為「賺太少」，沒有想、也不敢想未來。

本報委託創市際市場研究顧問公司，針對20歲以上，北中南各區網友作「退休規畫調查」，共回收500件有效問卷，在95％信心水準下，抽樣誤差為4.38％。調查結果發現，目前開始存退休金和沒有存退休金的族群約各半，分別是49.4％和50.6％。

創市際市場研究顧問表示，若就年紀細分，開始存退休金以40歲以上的受訪者的比重較高；而沒有開始存退休金的族群則以20～29歲族群的比重較高。就地區來看，中部的受訪者沒有存退休金的比重也較其他地區來得高一些。

另根據該調查數據顯示，在沒有開始存退休金的民眾中，有半數（49.8％）打算退休後靠「勞保年金以及老人年金」過活；另有近4成（38.7％）回答不知道。打算「靠小孩以及親友過活」的比重則不到8％。

理財專家指出，調查結果不難看出，「養兒防老」的觀念在這世代已漸漸消失。但很多民眾表示，因為「賺太少」，每個月都已捉襟見肘，根本沒閒錢作退休理財規畫，更不會去想退休之後該如何過日子。

至於該準備多少錢才夠退休後用，有31％受訪者認為要2,000萬元以上；25％受訪者則說1,000～2,000萬元。

針對每個月可以存退休金且已在存退休金的受訪者作進一步調查，只有15.8％的人可每個月存2萬元以上。若以35歲的人來說，每個月存2萬元、一年存24萬元，不間斷地存到65歲，年報酬率5％計，30年下來，經複利效果約可以存1,600萬元，但還是無法達到2,000萬元以上，理財專家因而建議，想存更多錢的民眾，要用更積極的方式規畫。

創市際市場研究顧問的交叉分析也發現，男性受訪者認為以「投資股票」作為存退休金的工具比重較高；但20～29歲受訪者則認為以「定存」的方式存退休金最好；北部的受訪者以「投資房地產」來存退休金的比重則高出中南部。

轉載 社論－QE是良藥或鴉片？ 工商時報 2013年09月23日

美國聯邦準備理事會的聯邦公開市場委員會（FOMC）日前開會，會前許多國家的股匯市風聲鶴唳、草木皆兵，因為盛傳此次會議將宣布貨幣數量 寬鬆（QE）政策退場的時間與退場的步驟。許多新興國家，例如印度與印尼的貨幣在此之前已持續大貶，各國股市也隨著傳聞打擺子，上沖下洗、激烈震盪。然 而，會後宣布QE維持原先步調，亦即每月持續購買400億美元的不動產擔保證券（MBS），以及450億美元的美國政府長期公債，在利率方面也維持0至 0.25％的超低聯邦資金利率水準。
消息傳出後全球股市大漲，S&P500甚至創下歷史新高，台灣股市因為秋節連假，未能共享此波 慶祝行情，讓許多國內投資人為之扼腕。但股市上揚僅持續一天，隨後全球主要股市大都回檔下跌，顯示投資人在激情過後仍有疑慮。QE究竟是帶動美國經濟復 甦、甚至協助全球景氣改善的良藥，或是新興國家股匯市及全球資源市場的鴉片，顯然在投資人心中仍是個問號。
根據聯準會所發佈的FOMC會議 紀錄，明白表示「委員會認為，展望經濟和勞動市場，其趨降風險已經消退」，顯示聯準會對美國經濟復甦已有相當信心。惟對於未來的兩個隱憂，仍不敢掉以輕 心，亦即「抵押貸款利率持續上升且財政政策正抑制成長」，因此認定「近幾個月觀察到的金融緊縮情形若持續，可能會導致經濟和勞動市場改善步伐減慢」，從而 「考慮到聯邦政府的財政緊縮程度」，委員會決定「每月將持續購買400億美元的不動產擔保證券，以及450億美元的長期公債」。
從以上 FOMC的會議紀錄觀之，聯準會之所以會維持既有的數量寬鬆QE政策，重要考量之一在於美國兩黨惡鬥，若10月1日以前不能達成財政支出協議，更大規模的 財政減支將自動生效，勢將影響現有的經濟成長步調。另外，為了讓長期投資及耐久財消費持續成長，也對維持低利率作了政策前瞻指引，亦即「在資產購買計畫結 束且經濟復甦轉趨強勁之後，高度寬鬆的貨幣政策立場，在相當長的一段時間內仍屬適當。尤其，委員會決定維持聯邦基金利率於0至0.25％的目標範圍之內， 且目前預期此異常低的聯邦基金利率範圍，在失業率高於6.5％之前，都屬適當。」換言之，此次FOMC會議不但決定將繼續印鈔票，確保其資產採購計畫維持 不變，且在失業率降至6.5％之前，也將持續維持偏低的利率水準。
值得注意的有兩點：其一，聯準會作為美國央行，理應注意寬鬆貨幣政策對長 期通貨膨脹的影響，但會議紀錄中對通貨膨脹的關注顯然輕描淡寫，例如「通膨在未來一至兩年預期將高出委員會2％的長期目標，但不超過0.5％，且預期長期 通膨將持續獲得良好控制」，顯然聯準會重視成長與就業甚於通膨控制。其二，整個FOMC會議絲毫沒有提到QE對國際市場的影響，FOMC明知QE導致國際 熱錢流竄至新興國家股匯市與國際能源及貴金屬市場，以致QE退場與否嚴重影響新興國家的匯率波動與黃金、原油價格的漲跌，但FOMC對此不聞不問。
簡 單的說，QE是美國救經濟的良藥，但嚴格說來，大部分的錢都跑到國外去了，否則以目前聯準會的資產負債已經增為金融海嘯前的3倍，此次FOMC會議卻還在 擔心其國內金融緊縮，導致抵押放款利率持續上升。在資本流動不受管制的自由經濟體系下，聯準會心知肚明，雖大量印鈔但能留在國內的有限，熱錢跑到新興國家 淺碟式的股匯市場，把這些國家的股匯市當作提款機，予取予求。可悲的是這些國家，好像吸鴉片上癮似的，依賴國際熱錢為其股匯市擴大規模，以展現其資本與外 匯市場的成長績效。
QE產生的熱錢，另一個重要去處是在供給缺乏彈性的國際能源與貴金屬市場，熱錢所產生的假性需求在能源及貴金屬期貨市場 扮演價格決定者角色。9月18日FOMC會議結論一公布，黃金價格大漲4％，可以看出熱錢不走，炒作不止。自金融海嘯迄今五年間，熱錢在能源及貴金屬市場 翻雲覆雨，西德州原油最高價達每桶114.37美元，為最低價每桶31.12美元的3.67倍；黃金最高價為每盎司1,900.38美元，為最低價每盎司 789.50美元的2.4倍，這些都拜美國QE熱錢之賜。
如果世界經濟的榮景是靠QE熱錢製造出的繁榮假象，就像吸食鴉片上癮一般。外觀 上，股市、匯市、能源市場、貴金屬市場等各個市場交投熱絡，但整個融資過程，卻是聯準會提供資金給商業銀行，商業銀行再貸給投資銀行與私募基金，投資銀行 與私募基金則進場炒作，肥了資本家，瘦了一般社會大眾，貧富差距與財富分配不均度日益嚴重。而且，一旦聯準會改弦易轍，以抑制通膨為重，QE若迅速退場， 這些繁榮假象將如我國央行所稱遭到「九級強震」，摧枯拉朽，迅速崩毀。
QE不退場，如果認為該慶祝，那就繼續吸食鴉片吧！

伺服器更新的選項: 到底該租賃還是購買呢!? cont.

歐洲核子研究組織(CERN)是世界上最大型的粒子物理學實驗室，也是全球資訊網的發祥地, 由於需要大量的運算能力, 該中心目前有 6,000  台Intel 處理器伺服器, 每年以汰換 1,500 台並且購買 1,500 台的速度更新. 

由於自身的需要, CERN 於 2012 年做了一個IT 設備價格趨勢的研究報告並將結果公布在網路上,  於該份報告圖19 中, 列出了同樣價格的伺服器於過去八年內的效能變化.

上圖對於需要購買與維護 Intel 伺服器的 IT主管們, 非常具有參考價值, 根據該圖表所示, 同價位的Intel 伺服器在過去大約每三年效能增加一倍!

套用 CERN 對 Intel 伺服器效能演進的估算, 搭配上租賃的規劃, 可能會讓各位 IT 主管有另一個角度思考的機會, 以下為估算的假設:
a. 每台伺服器購買價格為 NT$ 100,000, 而買斷方式的伺服器會在第五年後持續產生人力維護成本, 在第八年報廢.
b.  租賃採用三年期滿返還方式持續更新, 而且由於設備返回以及殘值折讓, 總付款含利息的金額為 NT$ 990,000
c.  購置的伺服器於第一年的計畫負載為 60%, 每年工作負載增加 15%.

若將這個使用周期周期延長為到八年, 下表為費用與效能差別的比較表.

從上表可得知, 使用租賃方案於八年後總花費為 NT$ 264,000, 而且由於設備持續更新, 所可以取得的效能接近買斷方式的兩倍, 並且所花費用也較為節省.

註1. 假設伺服器老舊而導致員工須每年多花 5% 的工時維修或整合第一年購買的老舊伺服器.
假設維運人員年薪為台幣48萬元.
註2. 假設伺服器老舊而導致員工須每年多花 5% 的工時維修或整合第四年購買的老舊伺服器.
註3. CERN 報告原文網址

伺服器更新的選項: 到底該租賃還是購買呢!?

由於這幾年經濟情況充滿不確定性, 歐美經濟體的緩慢復甦以及金磚四國的光芒不再, 使得 IT 部門主管面對許多挑戰, 譬如眼見機房內的機器已經到了必須汰舊換新時, 仍因為還沒到達會計部門設定的折舊年限, 而被要求盡可能的讓這些設備繼續運作下去. 資訊部門有沒有別的做法可以避免這種無止盡的輪迴呢? 

由於每個資訊部門的環境都不同, 所以選擇租賃有時候不見得適用於每個硬體購買的需求, 就算是各位主管需要的就是買斷一批新的伺服器, 也有許多有創意的方式可以選擇.

標準的伺服器使用週期如下:
a. 設備購買
b. 設備開始啟用
c. 設備報廢

標準的伺服器租賃的方式如下:
a. 租賃公司(乙方)購買設備
b. 租賃公司將設備借給租用方(甲方)使用
c. 租用方使用設備
b. 設備歸還給租賃公司
e. 租賃公司將設備報廢.

在瞭解這個專案所需使用伺服器的數量與規格後, IT 部門可以對租賃的優缺點進行一次比較, 選擇租賃的模式可以達到下列成本節省以及其他的效益:
a. 選擇租賃而不買斷伺服器的一個最大的好處是支出費用的管理, 相對於每隔幾年就需要更新一批數百萬的設備, 在景氣好的時候, IT 部門可能也不大容易爭取到更新設備的預算, 更不用說如果需要更新設備的時機點是在景氣非常不好的時間, 例如今年(2013 年), 選擇租賃可以讓每年的 IT 部門支出保持一致而且保持在可控制的範圍. 如果預算的緊縮情況可能會持續一段時間, 選擇租賃就是一個可以考慮的選項.

b. 租賃可以協助 IT 部門保持與目前市場技術同步的環境, 較舊的伺服器需要維護的成本較高, 藉由與現有技術環境同步, 可以讓維護管理的成本降低並且提高生產力, 藉由租賃, IT 主管可以降低維護成本, 所有藉由租賃的支出都可以用來更新既有的資訊設備.  

c. 藉由有殘值的租賃, IT 部們可以降低支出成本,  由於利息被殘值抵銷了, 有可能租賃的總金額跟買斷的金額一樣, 但是IT 部門享受到分期支付的好處, 並且在租賃期滿後, 重新訂定新的租賃合約, 所以在 IT  環境中不會有過於老舊的伺服器需要維護.

未完待續..