轉貼 工商時報 2014/05/09 學者觀點－國內房市警訊 已現

2014年05月09日 01:06 工商時報 劉佩真台灣經濟研究院產經資料庫 副研究員

由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況，提供目前營建 業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數，因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變 化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知， 2014年3月營建業營業氣候測驗點為89.44點，較2月修正後之94.42點下跌4.98點，不但已連續3個月呈現下滑態勢，且跌幅創下2011年9 月以來的新高，另一方面，若將營建業營業氣候測驗點中廠商當月及未來半年的看法進行繪圖，並劃分為--「看法樂觀」、「看法悲觀」、「信心下滑」、「信心 回升」等四個象限，藉此研判各月份信心水準的變化，則可發現營建業廠商對於景氣判斷在2013年12月～2014年3月已連續四個月處於「看法悲觀」的象 限中，再搭配近期營建業市況可知，國內房市警訊已逐步顯現。

事 實上，2014年初以來國內房市景氣在多項利空因素的衝擊下呈現節節敗退的格局，主要是政府對房市調控力道有增無減，以及美國聯準會宣布QE政策於 2014年1月開始逐月減碼，使國內資金逐步流向股市（國內民眾投資於房地產市場的比重持續降低，由2013年第三季的高峰32.4％降至2014年第二 季的21.9％），況且繼公股銀行紛紛加強房貸控管後，民營銀行也祭出新措施嚴控房貸風險，加上買賣雙方對於房價認知的差距再度擴大，更何況房市泡沫化議 題已使購屋者更加審慎思考進場購屋的時間點與房價合理性問題，此外3月中旬發生因兩岸服務貿易協議審查爭議所引發的318太陽花學運，政經情勢動盪也影響 329檔期的表現，呈現北冷中南溫的局面。
展望2014年第二季國內房市景氣，雖然針對反服貿協議所引發的政治動盪情勢已稍見緩和，惟七合 一選舉、核四等政治干擾因素接踵而至，再加上雖然央行利率尚無調升利率的跡象，但隨著經濟趨勢的變化、政府查稅等因素，市場資金已開始出現轉移，況且市場 因低利率而願意接受的風險溢酬已壓縮到最小空間，導致風險偏好者不願再將資金挪移至房市，甚至財政部擬推動房地合一課稅政策、政府宣示將抑制大都會房價所 得比至10倍以下、立法院一讀通過提高對非自用住宅提高房屋稅，更何況財政部與台北市聯手整頓房市，確立五大共識（包括拉升囤房者的房屋稅、台北市近 3,600戶豪宅優先採房地合一實價課稅、出租餘屋供弱勢居住者提供減稅獎勵、將透過加速國有土地活化、老舊房屋加速都更等），加上不動產開發業者積極搶 照，短期內市場供給量恐大增，因此繼329檔期呈現旺季不旺氛圍後，2014年第二季國內房市恐出現量縮價平的格局。
甚至2014年第二季 民眾對於未來一年房價的看法，看跌的比例已高於看漲的比例，此與2013年第二季以來看漲比例大於看跌比例的趨勢不同，呈現死亡交叉的局面，顯示市場看法 已出現反轉的跡象；至於受到政府查緝紅單、增加財產交易所得稅等影響，讓投資新成屋或預售屋的投資置產族退場，市場有回歸自住買盤的態勢。